Rút kinh nghiệm từ vụ án liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Vào năm 2003, Ông Nguyễn Kh, bà Võ Thị M  thỏa thuận miệng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lê Tấn B, bà Võ Thị P và vợ chồng ông Nguyễn Công M, bà Lê Thị Th diện tích khoảng 800m2 đất vườn, tại xã C, huyện D, tỉnh K với giá 132.000.000 đồng; bên mua đặt cọc trước số tiền 30.000.000 đồng, bên bán có trách nhiệm làm thủ tục, giấy tờ sang tên, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua giao đủ số tiền còn lại.

Hình ảnh mang tính chất minh họa (nguồn internet)

Năm 2006, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Kh, bà Võ Thị M đã nhận thêm 20.000.000 đồng; số tiền còn lại là 82.000.000 đồng, sau khi hoàn tất thủ tục giấy tờ thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đủ như cam kết.

Năm 2007, các thửa đất mà ông Nguyễn Kh, bà Võ Thị M chuyển nhượng đã được UBND huyện D tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Sau khi mua đất mà không được giao GCNQSD đất, vợ chồng ông M và vợ chồng ông B khởi kiện đến TAND huyện D yêu cầu ông Nguyễn Kh, bà Võ Thị M giao GCNQSD đất. Ông Nguyễn Kh, bà Võ Thị  M cũng yêu cầu TAND huyện D  hủy các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 70/CN và hợp đồng chuyển nhượng số 71/CN cùng ngày 10/12/2006.

Sau khi Bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện D và bản án phúc thẩm của TAND tỉnh K tuyên, bà Võ Thị M, ông Nguyễn K và các con của ông K, bà M  làm đơn đề nghị VKS cấp cao xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm của tỉnh K.

Quá trình giải quyết vụ án, cần rút kinh nghiệm một số vấn đề như sau:

Thứ nhất: Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu TAND huyện D hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ ông Nguyễn Công M, hộ ông Lê Tấn B. Lẽ ra, TAND huyện D phải chuyển hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh K để giải quyết theo thẩm quyền quy định tại khoản 4 Điều 34 BLTTDS năm 2015 và khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 nhưng TAND huyện D vẫn tiến hành giải quyết là không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Năm 1998, Hộ bà Võ Thị M được UBND huyện D cấp GCNQSD đất diện tích 1.351m2, trong đó đất rau màu diện tích 871m2, thời hạn sử dụng đến tháng 11/2018 (đất cấp theo Nghị định 64/CP)…theo qui định tại  Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng…tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên…”. như vậy, thửa đất tại xã C đứng tên Hộ bà Võ Thị M được xác định thuộc tài sản chung của các thành viên trong gia đình bà M.

Theo hồ sơ chỉ một mình bà Võ Thị M lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông M, bà Th diện tích 360m2 và được UBND huyện D cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời bà Võ Thị M ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Lê Tấn B, bà Võ Thị P diện tích 360m2.

Việc bà M chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Kh (chồng bà M) và các con của bà M là anh Nguyễn K, chị Nguyễn Thị Kh không biết và tại thời điểm chuyển nhượng các con của bà M và ông Kh đã trên 15 tuổi nhưng không có giấy ủy quyền hay đồng ý chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị M với vợ chồng ông Nguyễn Công M, vợ chồng ông Lê Tấn B vi phạm quy định tại Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm đã chấp nhận đơn khởi kiện của các nguyên đơn, buộc bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải giao quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là không đúng quy định của pháp luật.

Trần Thị Thắng

VKSND cấp cao tại Đà Nẵng

Bài viết có liên quan >>>

Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vay