Quản lý khách sạn căn hộ: Khoảng trống pháp lý

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự phát triển của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng, trong đó có condotel. Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5, Nguyễn Quốc Khánh, cho biết năm 2016 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và phát triển ở Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 12.000 căn condotel được chào bán.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này chưa có văn bản nào điều chỉnh loại hình này từ giá trị pháp lý đến các khung quy chuẩn kỹ thuật trong xây dựng. Chẳng hạn, mặc dù condotel đã và đang phát triển mạnh tại một số địa phương ven biển, nhưng Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại nó là cơ sở lưu trú du lịch. Hay, cho đến nay chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel. Việc xây dựng condotel ven biển, hiện được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia pháp lý, sự phát triển nhanh chóng của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp. Hệ lụy của nó nảy sinh từ ngay trong quá trình cấp phép dự án, đến quyền và lợi ích hợp pháp của người đầu tư, nhất là nhà đầu tư thứ phát. Cụ thể, trong quá trình cấp phép dự án condotel doanh nghiệp và cơ quan cấp phép phải vận dụng nhiều văn bản quy phạm khác nhau, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, hầu hết người mua condotel chưa được cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng. Đó là chưa tính đến những nguy cơ tranh chấp tiềm ẩn khi nhà đầu tư thứ phát nhận được hứa hẹn quá mức của chủ đầu tư; sự phân chia lợi nhuận trong quá trình khai thác cho công ty quản lý.

Liên quan vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có kiến nghị với Bộ Xây dựng về loại hình condotel ven biển. Theo đó, VNREA đề nghị, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh, đề xuất sửa đổi luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến condotel. Cụ thể, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua condotel (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án). Đồng thời, bổ sung Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở; Điều 55 Luật Đất đai về trường hợp giao đất có thu Tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Tuy nhiên, để có thể giải quyết được những kiến nghị nêu trên, thì hàng loạt các văn bản cần phải sửa đổi, bổ sung, nhất là Luật Đất đai, Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản… Tất nhiên, việc sửa đổi, bổ sung này không diễn ra trong ngày một ngày hai. Chính vì lẽ đó, trong khi chờ việc sửa đổi, bổ sung các văn bản nêu trên, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho condotel. Mặt khác, condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, ở đó hoạt động mua bán, hạch toán chi phí và chia lợi nhuận khá phức tạp. Do đó, Nhà nước cần tăng cường các biện pháp quản lý, tránh thất thoát nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân của các nhà đầu tư thứ cấp.